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Come valutare un immobile: 5 passaggi chiave

come valutare un immobile

Ti sei mai chiesto come valutare un immobile, e quali sono i criteri che vengono utilizzati?

Se sei in procinto di vendere o di acquistare una nuova casa devi assolutamente conoscere questi 5 passaggi.  

Valutare una proprietà può sembrare complicato, ma seguendo questi semplici passi, sarai in grado di seguire e comprendere in autonomia tutto il processo.

Dalla definizione del valore di mercato al calcolo delle superfici, passando per l’importanza dei coefficienti di merito e del valore al metro quadro, in questo articolo esamineremo ogni aspetto. 

Come valutare un immobile in modo oggettivo

Valutare correttamente un immobile è un compito complesso che richiede un’approfondita comprensione di diversi fattori che influenzano il suo valore

Spesso, le persone possono essere influenzate da preconcetti e aspettative personali quando si tratta di valutare una casa o un terreno. 

Ad esempio, un acquirente potrebbe focalizzarsi sui difetti dell’immobile che ritiene dovrebbero ridurre il prezzo, mentre un venditore potrebbe sovrastimare il valore della sua proprietà. 

È importante riconoscere queste influenze e seguire criteri obiettivi per determinare il valore reale di un immobile.

Ora, dopo questa precisazione, possiamo iniziare a vedere i 5 passaggi da seguire.

Il valore di mercato

Il valore di mercato di un immobile non è solo una cifra astratta, ma piuttosto una rappresentazione dinamica del prezzo al quale l’immobile potrebbe essere scambiato sul libero mercato in un dato momento. 

Questo valore non è fissato in maniera rigida, ma è piuttosto il risultato di un intricato equilibrio tra l’offerta e la domanda, tenendo conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile e delle condizioni del mercato locale. 

Inoltre, il valore di mercato tiene in considerazione non solo il prezzo degli immobili simili nella stessa area, ma anche le caratteristiche uniche dell’immobile in questione, come la sua posizione, le dimensioni, lo stato di manutenzione e le eventuali caratteristiche speciali

È fondamentale avere una valutazione accurata per prendere decisioni informate riguardo alla compravendita, all’affitto o all’investimento immobiliare. 

Il calcolo delle superfici

Calcolare correttamente le superfici di un immobile non riguarda solo la misurazione delle dimensioni fisiche degli spazi, ma implica anche la considerazione di una serie di dettagli tecnici e caratteristiche specifiche di ogni ambiente. 

Oltre alle dimensioni standard delle stanze, è importante tenere conto delle superfici ponderate, come balconi e terrazze, che possono aumentare il valore complessivo dell’immobile.

Quando si calcolano le superfici di un’abitazione, è cruciale considerare le quote percentuali di spazi comuni e accessori. Per esempio:

  • La superficie utile netta calpestabile delle stanze dovrebbe essere inclusa al 100%.
  • Per le mansarde, si tiene in considerazione solo il 75% della superficie se l’altezza minima è di 240 cm; altrimenti, si considera solo il 35% fino a 150 cm.
  • Per i soppalchi, si considera l’80% della superficie se l’altezza minima è di 240 cm; altrimenti, si considera solo il 15% se non è effettivamente abitabile.
  • Per le verande, si considera l’80% della superficie se le finiture sono analoghe ai vani principali, altrimenti il 60% senza tali finiture.
  • Per le cantine e i seminterrati abitabili, si considera il 60% della superficie per un’altezza media minima di 240 cm.

Queste sono solo alcune delle cose di cui tener conto nel calcolo delle superfici, ti consiglio di consultare un’agente immobiliare o uno specialista per avere una stima più veritiera e accurata.

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Il valore al metro quadro

Il valore al metro quadro fornisce un’indicazione del prezzo relativo allo spazio disponibile

Questo valore tiene in considerazione una serie di fattori che possono influenzare il prezzo di un’abitazione o di un terreno. 

Partiamo dalla  posizione geografica che è indubbiamente un elemento chiave: le zone più richieste e desiderabili tendono ad avere valori al metro quadro più alti rispetto a quelle meno ambite. 

Lo stato di conservazione dell’edificio e le sue caratteristiche possono poi influenzare, anche significativamente, il valore al metro quadro. 

Ad esempio: una casa in ottime condizioni manutentive o dotata di servizi aggiuntivi come piscina o giardino può avere un valore al metro quadro superiore rispetto a una con caratteristiche inferiori.

È importante notare che il valore al metro quadro può variare notevolmente da zona a zona e nel tempo, a seconda delle dinamiche del mercato immobiliare. 

È quindi fondamentale consultare fonti affidabili e aggiornate per ottenere una valutazione accurata. 

L’Agenzia delle Entrate, attraverso l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), fornisce dati preziosi riguardo alle quotazioni immobiliari aggiornate periodicamente, suddivise per zone territoriali. 

Queste informazioni consentono di avere una panoramica più chiara dei valori di mercato e di stabilire un prezzo equo per la compravendita o la locazione di un immobile.

Ricorda però che le quotazioni immobiliari sono stime indicative e non sostituiscono il parere di professionisti del settore. 

Un agente immobiliare o un valutatore certificato possono fornire una valutazione più precisa e personalizzata, tenendo conto di tutte le caratteristiche specifiche dell’immobile e delle condizioni del mercato locale. 

I coefficienti di merito

I coefficienti di merito influenzano direttamente il valore finale dell’immobile

Questi coefficienti sono variabili e possono aumentare o diminuire la quotazione dell’abitazione in base a una serie di fattori specifici. 

Vediamo quali sono.

Coefficienti legati al piano dell’immobile

Per esempio, un appartamento situato al piano terra o al piano rialzato può avere un coefficiente del -10% rispetto ai piani superiori, a causa della maggiore accessibilità o della presenza di spazi esterni come giardini o cortili. 

Al contrario, un appartamento situato all’ultimo piano o in attico può avere un coefficiente del +10%, grazie alla vista panoramica o all’esclusività che offre.

Coefficienti legati allo stato dell’immobile

Un’abitazione in buono stato di manutenzione può avere un coefficiente dello 0%, mentre quella che necessita di ristrutturazioni un coefficiente negativo, come ad esempio -10%. 

D’altro canto, un’abitazione finemente ristrutturata o di nuova costruzione può avere un coefficiente positivo, fino a un  +10%.

Coefficienti legati alla dotazione di specifici impianti

Se un immobile è dotato di impianto di riscaldamento autonomo può avere un coefficiente del +5%, mentre uno senza impianto o con impianto assente può avere un coefficiente negativo.

Coefficienti legati all’esposizione e alla vista dell’immobile 

Un’abitazione con una vista panoramica esterna può avere un coefficiente positivo, mentre una con vista interna può avere un coefficiente negativo.

È importante considerare tutti questi coefficienti nella valutazione di un immobile, poiché contribuiscono a determinare il suo valore finale in modo preciso e accurato. 

Consultare un professionista del settore immobiliare è consigliato al fine di ottenere una valutazione completa e affidabile, tenendo conto di tutte le variabili pertinenti.

Il calcolo finale

Il calcolo finale nella valutazione di un immobile rappresenta l’ultima fase del processo, durante la quale vengono combinati tutti i dati e le informazioni raccolte per determinare il valore complessivo della proprietà. 

Per effettuare il calcolo finale, è necessario considerare diversi elementi chiave. 

Innanzitutto, si parte dalla quotazione al metro quadro, che fornisce un’indicazione del valore dello spazio disponibile. 

Questa cifra viene moltiplicata per la superficie commerciale dell’immobile, tenendo conto delle superfici coperte, delle quote percentuali di spazi comuni e degli accessori.

Successivamente, vengono applicati i coefficienti di merito, che possono aumentare o diminuire la quotazione in base a una serie di fattori specifici come il piano dell’immobile, lo stato di manutenzione, la presenza di impianti e l’esposizione.

Una volta considerati tutti questi elementi, si ottiene il valore finale dell’immobile. 

Ad esempio, se abbiamo un’area di 90 metri quadrati e una quotazione al metro quadro di 2000 euro, il calcolo potrebbe essere il seguente:

2000 euro/mq x 90 mq = 180.000 euro

Successivamente, vengono applicati i coefficienti di merito. Ad esempio, se abbiamo un coefficiente totale del -6%, il calcolo finale sarebbe:

180.000 euro – 6% di 180.000 euro = 165.600 euro

Questo valore rappresenta una stima del prezzo dell’immobile, tenendo conto di tutti i fattori e delle variabili considerate nel processo di valutazione.

È importante sottolineare che il calcolo finale è un passaggio critico e deve essere eseguito con diligenza e precisione per ottenere una valutazione accurata dell’immobile. 

Consultare un professionista del settore immobiliare è consigliato per garantire una stima affidabile e completa, tenendo conto di tutte le variabili pertinenti.

Spero che questo articolo ti sia stato utile per capire come valutare un immobile e per compiere con maggiore sicurezza i tuoi passi verso la vendita o l’acquisto di una nuova casa.


Se hai bisogno di ulteriori informazioni noi di 8casa saremo lieti di darti una mano.

Autore:
Fabrizio Tubita
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